西安房地产评估报告如何防范房地产征拆估价的社会风险浅析

西安房地产评估报告征拆估价关系到项目的总体投资收益和国有资产是否流失，也涉及每一户被征拆人的切身利益和财产得失，所以容易产生和激化矛盾，形成多起诉讼、非法聚集、集体上 访等群体事件，产生很大的社会风险。找出估价工作中的风险点并做好风险防范非常重要。在征拆估价中，引发风险的主要因素有估价方法是否得当、估价依据是否充分、估价测算口 径是否一致、估价结果是否经得起市场检验和当事人的质疑、能否通过审计的审核及合法性 的裁定等。为了防范和降低风险，估价人员要提高专业技能和估价水平，也要制定严谨的作 业流程、提高估价工作的透明度、与审计法务等机构做好对接，并建立完善的风险防范体 系、保持良好的执业操守、防范违法违纪行为。从而降低估价风险和社会风险。

国有土地上房屋征收和集体土地上房 屋拆迁工作存在利益冲突大、历史遗留问题 多、社会矛盾集中等特点，在征拆估价工作 中容易产生大量的审计风险和法律风险，极 易形成多起诉讼、非法聚集、集体上访等群 体事件，产生很大的社会风险和不良的社会 后果。所以房地产征拆估价工作的专业性、 规范性、严肃性对防范社会风险起着至关重 要的作用。

房地产征拆项目中，房地产征拆估价格是房地产征拆成本中最重要的组成部 分，既涉及项目的总体投资收益和国有资 产是否流失也关系到每一户被征拆人的切 身利益和财产得失，所以房地产估价工作 是征拆人和被征拆人共同关注的焦点。在 征拆估价中，容易引发风险的主要因素 有估价方法是否得当，估价依据是否合 理充分，估价测算过程是否口径一致逻 辑严谨，估价结果是否经得起市场检验和 当事人的质疑、审计的审核以及合法性的 裁定等。

一、征拆估价过程中的标准统一

征拆项目一般户数多、情况复杂， 往往由一家估价机构的多名估价人员或由 多家估价机构共同完成，而不同的估价机 构及估价人员在估价方法的运用、估价标 准的制定、估价经验等方面会存在一定的 差异，导致项目估价过程中容易产生大量 的口径不统一问题，如房屋的成新度、简 易房屋的认定、原有房屋上加建房屋的区 分、房屋结构的判断、夹层情况的认定、部分房屋附属物的价格标准、估价依据文 件多样和参考价格差异等。

（一）房屋成新度

房屋成新度的判断不同是造成口径 不一致比较广泛的问题。房屋的主体构件 有时从外观上难以直接观察到，成新度的 判断容易受房屋外部粉刷油饰和内部装修 的影响，房屋重新粉刷或重新装修，容易 造成对其成新的误判。另外，不同估价人 员对房屋成新度的判断存在一定的差异， 容易造成项目中类似建筑物成新度打分不 一致的情况，从而造成评估价格的不一致 和不公平，引发被征拆人的质疑和对估 价的信任危机，也容易引发社会风险。因 此，估价人员需要提高对建筑结构的认识 和对建筑物建成年代的了解程度，结合建 筑物外观情况，更加综合严格地对成新度 打分，并对类似房屋进行比对、现场校核 等，保证成新度认定标准的合理性和一致 性，降低估价风险和社会风险。

（二）简易房屋的认定

按照相关规定，平房认定的标准为屋面 屋架完整，柱高两米以上，三面有墙，有正 式门窗。有些简易房屋，房屋材料、结构和 高度等特征一致，但是存在有门有窗与有门 无窗的差别，是统一认定为简易房还是部分 认定为简易房，存在歧义。另外，很多项目 存在将活动房作为简易房屋使用的情况，有 的活动房已被加固，有的没有做固化处理， 估价过程中是认定为简易房还是附属物，也 容易引发争议。以上情形如果认定不当，容 易造成估价不一致的问题，进而可能引发社 会风险。

（三）原有房屋上加建房屋的认定

在征拆项目中，经常出现在原有房屋上 加建房屋的情况，容易与同样层数的楼房产 生混淆。比如，原来是一层的平房，在原有 房屋上又建了一层房屋，这属于加建房屋， 按照房地产估价规范，应按平房进行认定。两层平房的评估价格与二层楼房的评估价格 存在很大差异。如何在认定依据合理充分的 情况下区分上述房屋，分别给予合规合理的 估价取值并做好专业解释工作非常重要，否 则容易导致被征拆人不满，增加引发社会风 险的可能性。

（四）夹层的认定

目前，在征拆项目中，经常出现夹层 的情况，给估价工作带来很大风险。夹层 一般出现在高大的厂房或层高较高的楼房 中。被征拆人在原有基础上加一层或多层 楼板，这样原来的一层房屋就变成了两层 或多层房屋。这些房屋往往建成年代早， 权属资料不全，在房屋面积、房屋结构认 定和房屋估价时容易造成很大困扰，容易 引起估价作业的重大失误，从而引发社会 风险。

（五）部分房屋附属物的价格依据文件多样，参考价格差异大

常见的房屋附属物比如树木、地下管 线等存在不同的价格参考依据，有价值时 点的市场交易数据，当期的工程造价水平， 园林、基础设施等相关部门的专业数据，房 地产估价规范中的取值标准等。项目估价采 用的依据不同，估价结果就会不同，估价结 果差异可能会造成相关利益人的损失从而引 发评估风险。另外，附属物的规格、造型不 同，估价差异也很大，进一步增大估价难 度。所以，需要估价人员提高估价工作的专 业程度，认真学习熟悉其他专业的相关知识 和数据，确保估价结果合规合理，依据充 分，从而规避评估风险，降低社会风险。

综上所述，在征拆估价工作中统一标 准非常重要。“千里之堤，溃于蚁穴”，一 个小问题引发的估价标准不一致，可能会带 来估价的不公平，引发利益纠葛，引起公众 对估价工作的质疑，从而影响估价行业的公 信力，不仅影响项目进展，还可能会引起诉 讼、人员聚集、上访等社会事件。因此，征 拆估价工作要加强项目的前期调研、严格规 范现场踏勘登记、细化认定及取值标准、强 化统一口径培训、充分收集项目依据，确保 估价工作有理有据、标准统一，有效防范社 会风险。

二、估价方法的选取要得当合理

根据房地产估价规范，项目估价需采 用两种以上估价方法，一般征拆类的房地 产估价可采用房地合估和房地分估两种方 式，然后分别选用两种或三种估价方法。不同的估价方法往往得出的估价结果不 同，估价方法的选择成为征拆人和被征拆 人质疑的焦点。对于估价方法的选用，不 仅要从房地产估价规范的角度提出依据， 也要根据实际情况作出解释。例如，若不 采用比较法，仍需要对周边和类似地区的 案例进行充分调研分析，找出相关案例按 照规范不具备可比性和案例不足的依据， 对利益相关人作出合理答复。如果采用比 较法，则需要在对周边和类似地区的案例 进行充分调研的基础上，对筛选三个可比 实例的过程和依据做出合理充分的解释， 并说明选用此种方法的可行性。

国有土地上房屋征收的估价，在同一 征收范围内往往存在住宅、商业、办公、 工业等不同的房屋用途，国有土地存在划 拨和出让两种不同的土地性质。不同的房 屋用途或不同的土地性质一般会选用不同 的估价方法，同一个项目中，多份估价报 告对多种估价方法的选用或不选用提出的 理由和依据容易产生矛盾，或者依据不够 充分。所以，需要估价调研工作和理论研 究工作更加深入，所选用的估价方法是否 合法合规，能否真实客观地反映价值水 平，对其他估价方法不予采纳的理由是否 有理有据，都要经得起推敲和质疑。

三、估价结果能够真实反映市场水平

估价结果关系到征拆人和被征拆人的 核心利益，是他们关注的焦点问题，所以 估价结果是否真实客观地反映市场水平至 关重要。

不同的估价方法以及不同的估价方法 所得的估价之间的权重确定都会影响估价结 果。如果不同的估价方法得出的估价差异较 大，权重的确定会对估价结果有很大影响， 所以，权重确定要慎重，依据要充分。

目前存在同种用途的房地产出现国有划 拨土地的房地产价格高于国有出让用地房地 产的情况，主要原因是土地出让剩余年限较 少，这种情况容易引起分歧。所以，涉及此 项内容需要依据充分，测算严谨。

现状同种用途的房地产由于权属情况、 容积率、土地性质等情况不同而价格有差 异，容易引起分歧和纠纷。要找到合法依 据和市场依据，做好解释工作，避免引起纠 纷，降低社会风险。

四、提高估价报告的透明度，提升答疑能力

鉴于房地产价格关乎各方的切身利益， 所以，在征拆项目中，各方对估价报告结 果、估价方法、估价过程中的重要数据要求 披露和提出质疑是正常的情况。为了防范社 会风险，在做好估价报告的同时，应做好对 估价测算过程中重要数据的披露工作，提高 估价报告的透明度。越透明越能提升各方对 估价报告的信任，对推进项目工作和降低社 会风险有重要意义。

估价过程中，应该根据项目的实际情 况，找出征拆人和被征拆人关注的问题和数 据，对这些问题和数据进行充分的准备和论 证，并准备答疑材料，对数据的来源、筛选 过程、测算依据和结果推算的过程以及原因 形成书面答疑材料，答疑要合法依规、有理 有据、统一口径。良好的答疑工作会提升估 价工作的公信力，有利于推进项目进展，也 可以降低项目社会风险，提高估价机构的社 会影响力。

五、严格估价工作的操作流程， 提高职业操作规范程度

征拆项目往往会产生诉讼情况，为了保 障估价作业规范，降低后期诉讼风险，征拆 项目的估价操作流程要严格规范，并做好留 痕和证据保全工作。例如，项目要求不少于 一个房地产估价师进行现场查勘工作，则估 价师必须到现场查勘并保留现场照片，在工 作现场需佩带工作证。现场勘查底表和底稿 要书写工整、不得随意涂改且各方签字。估 价报告要按时按要求出具，并根据流程按时 送达，保存送达凭证。

征拆估价项目一般时间紧任务重， 户数多，周期长，情况复杂。为了保障项 目按时按质完成，建议将估价流程细化深 化，根据项目的工作节点设置检查节点和规范检查内容，如外业节点、内业节点、 估价测算节点、估价预审节点、估价审核 节点等，估价师或项目审核人员应在每一 个节点进行严格把控，并对相关工作进行 实时跟踪、分析、检查和监督，确保项目 估价工作顺利推进，并做好档案的留存与 保管，不留风险隐患。

六、加强与测量、审计、法务等机构的对接交流，规避估价风险

在征拆估价中，往往存在收集的资 料和数据不全和与实际不符的情况，为了 夯实基础数据，需要与项目测量机构进行 沟通，对测量数据进行充分的了解和比 对，并调取相关时点的卫片和航拍图， 对所估价土地和房屋历年变化情况进行核 对，充分保障估价数据的真实性和依据的 充分性。

对估价工作的审核也是审计工作的一 部分，建议在项目初期即与审计机构进行对 接，充分了解估价工作的审计要求，按照审 计要求提高估价作业规范，细化估价工作中 的作业留痕，保障后期无审计风险。

征拆项目中容易发生诉讼、上访事 件，所以应于项目初期与法务部门对接，熟 知估价工作在法务方面需要注意的事项。做 好估价工作开展过程中的证据保全。按照法 务要求完善相关工作底表、底稿、估价表 单、估价报告、送达回证等文件材料，并做 好签字、拍照、第三方见证等工作，确保在 项目涉及诉讼或其他涉案情况时能规避估价 风险，从而降低社会风险。

七、加强估价职业道德教育和法 制教育，防范违纪违法风险

加强估价职业道德教育、反腐倡廉警示 教育和相关法制教育。由于利益的驱动，征 拆项目时有估价人员涉案骗取征拆补偿款、 损害被征拆人合法权益的违法乱纪行为。为 遏制违法乱纪行为的发生，对项目涉及的估 价工作人员可通过介绍以往的犯罪案例、相 关的法律条款等手段，加强反腐倡廉警示教 育和相关法制教育，还可以要求全体估价人 员签订廉洁承诺书。严格执行行业主管部门 制定的相关规范制度，对违法违纪的单位及 个人严惩不贷。

征拆估价直接关系到当事人的切身利 益，容易产生和激化矛盾，甚至引发不可 预知的社会事件，造成不良的社会影响。估 价机构和估价人员在提供优质、专业、高效 的服务的同时，要提高风险防范意识，做好 自身的风险防范。估价人员加强自身的专业 技能，拓宽自身的知识面的同时，要制定严 谨的流程管理制度，建立完善的风险防范体 系，更需要树立良好的职业道德，保持良好 的执业操守，在估价过程中切实做到独立、 客观、公正。