西安房地产评估报告房屋征收《评估报告》中的这些内容你要注意了

西安房地产评估报告根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。在实践中，很多房地产价格评估机构作出的《评估报告》或多或少会存在一些问题，违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》、《房地产估价规范》等规定。一般来说，可能会有如下问题：

1.评估机构不具有对被征收房屋进行评估的资格。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定：“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。”《国有土地上房屋征收评估办法》第四条规定：“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。”上述法条规定了国有土地上房屋征收过程中房地产价格评估机构的选定或确定程序。但实际上，很多房屋征收部门在房屋征收决定作出后，并没有依法进行房地产价格评估机构的选定。此时，估价机构并非经法定程序选出，不具有作出《评估报告》的主体资格。

2.实地勘察不符合《房地产估价规范》规定。《房地产估价规范》3.0.7规定“估价对象的实地查勘应符合下列规定：1. 应观察、询问、检查、核对估价对象的区位状况、实物状况和权益情况；2.应拍摄反映估价对象内部状况，外部状况和周围环境状况的照片等影像资料，并应补充搜集估价所需的关于估价对象的其他资料；3.应制作实地查勘记录，并应记载实地查勘的对象、内容、结果、时间和人员及其签名，记载的内容应真实、客观、准确、完整、清晰。”评估过程中，很多评估机构未依法勘察被征收人房屋状况，也未让被征收人在实地查勘记录上签字，此时，《评估报告》的认定与客观事实存在偏差，不具有真实性。

3.估价方法错误。《房地产估价规范》7.0.18规定：“估价技术报告应包含下列内容：4 估价方法适用性分析，应注意分析比较法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法对估价对象的适用性。对理论上不适用而不选用的，应充分陈述不选用的理由；对理论上适用但客观条件不具备而不选用的，应充分陈述不选用的理由；对选用的估价方法，应简述选用的理由并说明其估价技术路线。”

4.缺少估价技术报告。《房地产估价规范》7.0.2规定：“叙述式估价报告应包括下列部分：7估价技术报告。”但是很多《评估报告》中并没有估价技术报告，显然不符合技术规范的要求。