工抵房财税分析

“工抵房”也被称为工程抵款房，是开发商用于给工程方抵扣工程款的一种方式，也是大众所俗称以物抵债的一种常见形式。近年来，房地产进入萧条时代，为了缓解资金紧张，越来越多的房地产企业采取以在建或者完工的房产抵顶应付未付的工程款的方式。那么，“以房抵债”在税务、财务上如何正确处理呢？

案例：A房产公司欠了总包单位1000万元工程款，用开发的房产抵偿该欠款，该房产账面价值600万元，公允价值800万元。具体税务处理和会计处理分析如下：

一、税务处理

（一）增值税房地产公司以商品房抵偿的债务可以理解为以存货换取了其他经济利益，符合有偿转让货物的情况，属于货物销售行为。签订的以房抵债协议约定的交易价格如果合理，符合当期的市场交易价格，则应以以房抵债签订时约定的抵偿价格作为增值税的计税依据。如果双方签署有债务重组协议，对抵债货物按照市场价或公允价值计量，差额部分明确为债权人的让步，则债务人应按照货物的市场价或公允价值确认增值税应税收入，对债务重组收益不组成增值税应税收入。即增值税的计税基础为房产的公允价值800万元。

（二）土地增值税根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发[2009]91号）第十九条的规定，房地产开发企业将开发产品用于抵偿债务，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：

1、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

2、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。因此，如果双方签署有债务重组协议，对抵债货物按照市场价或公允价值计量，差额部分明确为债权人的让步，即债务重组收益则不确认土地增值税收入。即土地增值税的计税基础为房产的公允价值800万元。

（三）企业所得税依照《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函[2008]828号）规定，货物用于抵债属于“其他改变资产所有权属的用途”的情形，应视同销售，按照货物的公允价值确认视同销售的应税收入，同时以货物账面价值确认成本。抵债金额与公允价值之间的差额确认债务重组收益计入当期应纳税所得额。计入当期应纳税所得额。税收优惠：根据《财政部、国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税〔2009〕59号）规定，企业债务重组确认的应纳税所得额占该企业当年应纳税所得额50%以上，可以在5个纳税年度的期间内，均匀计入各年度的应纳税所得额。

二、会计处理

房地产企业会计处理如下：

借：应付账款 1000  

贷：开发产品 600   

应交税费--应交增值税-销项税额 66.06(800/1.09*9%)   

其他收益--债务重组收益 333.94

总包单位会计处理如下：

借：固定资产 733.94（800/1.09）  

应交税金-应交增值税-进项税额66.06  

投资收益 -债务重组损失 200   

贷：应收账款 1000