城中村安置补偿标准案例

井上村集体土地上棚户区安置补偿标准详解

井上村集体土地上棚户区改造项目位于西安市北二环路东段北侧，东起西安市中级人民法院，西至红旗铁路专用线；南起北二环，北至百花村。项目对于贯通经九路，进一步完善北城城市功能、提升城市品位，促进区域经济社会发展具有十分重要的作用。该村户籍人口约565户、2080人。其中农业人口504户、1932人；居民61户、148人。全村现有土地867.3亩。

一、安置办法

1、产权面积：以2004年土地调查测量成果为依据，按每院04地调面积的二倍确定产权面积；或者按照合法宅基地批复的土地面积的二倍确定产权面积。

2、人均标准：户籍在本村且享受村集体分配的人口，人均应安置面积85平，其中65平为住宅用房、20平为经济发展用房。

3、安置面积：产权面积大于（等于）人均安置标准总和的，以产权面积为安置面积；产权面积小于人均安置标准总和的，按照人均85平标准安置。

4、对房屋一、二层建筑面积小于产权面积或者产权面积小于应安置面积的，不足部分由被拆迁人按照新建安置房屋综合造价300元/平方米的标准向拆迁指挥部缴纳相应费用后予以安置。

5、被拆迁人可在产权置换与货币安置之间按比例选择两种安置方式。

6、补偿面积：对村民房屋一、二层建筑面积超出产权面积部分与房屋二层以上（不含二层）部分，按照残值给予补偿。补偿面积部分统一按照300元/平方米予以补偿。

7、过渡办法及搬家补助

过渡标准：：按人数计算为300元/人/月，按产权面积计算为30平方米以内7元/平方米/月、30平方米以外5元/平方米/月，过渡期36个月。选择货币安置的产权面积部分，按7元/平方米/月一次性享受6个月过渡费。

房屋安置搬家费为2000元/院（含回迁），货币安置搬家费为1000元/院。

8、无宅基地姑娘户的安置、补偿及过渡

姑娘户安置标准为户内人口数85平方米/人执行，其中20平方米为商业、65平方米为住宅。按照300元/平购买姑娘户户内人口数×65平方米住宅安置面积、2300元/平方米购买姑娘户户内人口数×20平方米经济发展用房面积，不另行享受奖励费、搬家费。姑娘户只能按照人均标准享受过渡费，其补偿安置协议必须与其娘家宅基地院落的协议同时签订。

9、祖遗户的安置、补偿及过渡

祖遗户安置标准按04地调面积二倍确定的产权面积予以安置，无20平方米/人的经济发展用房，只可按照产权面积享受过渡费。

二、估算村民所能获得的安置补偿标准

（一）数据假设

由于部分数据没有详细披露，我们就按照下列数据进行估算

1、未央区合法宅基地面积大约为133平（陕西省宅基地管理办法规定）或166平（广大门村采用的数字），井上村2004年宅基地地调面积基本为我180平，按照6层估算，这样每户就有建筑面积1080平。

2、从未央区枣园村和湖北庄的拆迁方案看，房屋三层已建成部分，按650元/平给予补偿；房屋四层已建成部分，按550元/平给予补偿；房屋五层已建成部分，按500元/平给予补偿；房屋六层已建成部分，按450元/平给予补偿。

井上村房屋3层及以上建筑面积按照每平600元进行房屋重置价格计算。

3、井上村1、2层房屋建筑面积超过地调面积部分按照300元/平补偿，意味着1、2层超面积补偿为300*（200-180）*2=1.2万。

4、过渡费采用《西安市棚户区改造管理办法》中每户每月1500元或者每人每户500元估算。

5、按照《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》规定，及时签约奖励1.5万元/户。

6、未央区常见农村家庭人口多为3-4人，我们就以此作为井上村家庭人口的计算基准。

7、未央区湖北庄村货币化基准价为5000元/平，及时签约奖励1000元/平，井上村目前货币化基准价为8300元/平。

8、生活补助费按照每人1万元计算。

9、选择安置房装修费按照每人2万元补偿。

(二）补偿结果估算

未央区农村家庭人数多为3-4人，按照此家庭人数计算具体的赔偿结果。按照2004年宅基地地调面积180平。一、二层房屋超面积部分补偿统一按照300元/平，这样每户一、二层超面积评估补偿为：1.2万元，3-6层统一按照600元/平计算，重置补偿为600*4*180=43.2万，房屋重置补偿总价为43.2+1.2=44.4万元。

在房屋重置价补偿计算过程中，由于采用的是预估数字，计算结果可能与实际有出入。

按照该补偿方案，如果选择安置房+货币的综合补偿方案， 3人户家庭每人可分得20平商铺+100平安置房+20万人民币，总共可分得60平商铺+300平安置房+60万人民币；4人户家庭每人可分得20平商铺+70平安置房+16万人民币，总共可分得80平商铺+280平安置房+65万人民币.

如果选择货币化补偿方案：3人户家庭每人可分得20平商铺+99万人民币，总共可分得60平商铺+299万人民币；4人户家庭每人可分得20平商铺+93万人民币，总共可分得80平商铺+283万人民币。