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法拍房知多少，法拍房详解发表时间：2024-07-09 14:50 法拍房知多少，法拍房详解 法拍房是“法院拍卖财产”。债务人不履行生效法律文书所规定义务时，债权人通过法定程序申请法院强制执行，由法院拍卖债务人名下的房屋，用拍卖取得的案款抵偿债务，拍卖用房屋为法拍房。法拍房与一般商品房相比较，其特点是价格比较低廉、公开透明竞价。
01 一般什么情况的房产会成为法拍房呢？
1、商业贷款产生 购房人向银行贷款购房的，在不能如期如数偿还贷款时，银行向法院提出民事诉讼，要求贷款人就被抵押贷款拍卖变现来偿还贷款的。 2、民间借贷产生 比如：张三借李四的钱，约定以自有房产抵押给李四，到期不能还款，根据《担保法》的规定，李四不能直接取得抵押房产，也只能向法院申请张三还款，并出示抵押或借款协议，要求法院在执行阶段拍卖张三的房产来还款。 3、司法没收产生 比如：刑事案件中有判决没收犯罪嫌疑人个人全部财产，如该财产涉及不动产，该不动产依法可进行拍卖，变现后的钱款收归国库。 4、无主财产 这个很容易理解，就是无人认领的房产。这个也可以进行拍卖，但现实生活中几乎很少发生。 在自卖的程序中，原房主还是房子的卖家，但在法拍过程中，法拍房房主将不参与房子的出售，但销售法拍房不是通过银行来进行的，而是以拍卖的形式在当地的法院进行的。 因此，在整个拍卖程序中，实质上是法院在和你发生关系，而相应房款的支付也是交付于法院。交易流程本身安全性不言而喻。 法拍房的“前世”是一手房和二手房，和大家正常购买新房和二手房的房源情况是一致的，除了交易方式和流程的区别。 02 想买法拍房，到哪里买？
司法拍卖分布在多个网络平台，以上海市第一中级人民法院为例，其司法拍卖主要在以下五个平台进行。登录平台后，选择司法拍卖栏目，再选择上海市第一中级人民法院（简称上海一中院），就能看到其待拍卖的房产，可选择符合自己需求的法拍房。 淘宝网 （www.taobao.com） 京东网 （www.jd.com） 公拍网 （www.gpai.net） 人民法院诉讼资产网 （www.rmfysszc.gov.cn） 中国拍卖行业协会网 （www.caa123.org.cn） 03 法拍房的信息在哪里能看到、有无租赁，如何查询？
从标的物调查表和竞买须知中可以看到房屋的现状，户口和欠费情况。有无出租、有无带租拍卖等事项将在通知和竞买须知上予以明确通知。拍卖公告下方为拍卖辅助机构联系方式或直接与拍卖辅助机构通话。 如需看房，可与拍卖辅助机构提前联系预约看房时间。
04 法拍房是否限购？
根据《最高人民法院关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》第一、第二条的规定，针对司法拍卖房产，竞买人必须具备购房资格且未受房产所在地限购政策约束。目前我们了解到的限购情况如下：北京、广州、深圳、上海的司法拍卖房屋需遵循当地限购政策。因此，根据上述规定，没有购房资格的人将无法通过购买“法拍房”的方式在限购城市购置房产。但鉴于目前的房地产市场低迷的现状，各城市的限购政策可能会有所调整，建议在竞拍前咨询房产所在地的房管局等有关部门，并以其相关政策为准。即使拍卖平台的页面注明不限购的，依然需要咨询所在地房管部门的相关意见。
05 想参拍，如何竞拍法拍房? 拍卖准备。阅读拍卖须知，实地看样;确保有淘宝账号及实名认证完成的支付宝账号（如在京东法拍，需要有京东账号）。报名，交保证金。拍卖结束前都可以交保证金，建议提前1-2天交，以免遇到问题错过拍卖。 参与竞拍。手机电脑均可出价，出价次数无限制...... 竞拍结束。竞拍失败:保证金会自动全额退回给买受人;竞拍成功:按照法院在竞买公告中的说明支付尾款，尾款支付后联系法院/拍卖辅助机构签署《拍卖成交确认书》，执行法院送达拍卖成交裁定，办理交割等事宜。 注：如参与竞拍成功后拒绝支付剩余款项，将扣除保证金不予退还。 注意：个人信息必须准确无误，关系到最终的成交过户裁定。 06 我是共有人或承租人（经由法院承认的租赁合同），如何在拍卖中实现我的优先购买权？
通过电话与拍卖辅助机构取得联系，询问处理优先购买权需要的资料，预约处理时间。 拍卖启动之前，优先购买权人顺位经法院确认后输入系统显示为优一，优二和优三，优一享有最高权利，依次类推。 在拍卖时，优先购买权人在同等价位下享有优先购买权。 优先购买权人参与竞拍的，可以与普通竞拍人或者低于自己顺位的优先权人以相同的价格出价，如果没有更高出价，拍卖财产由最后出价的优先购买权人竞得。 举例：A为优先购买权人，拍卖时其他竞拍人B出价100万，A也可以同时出价100万，如最终无人竞价，成交人为A。 顺位相同的优先购买权人之间竞价，如果优先权人A已出价，优先权人B则只能以更高的价格出价，A与B的出价时间先后以系统接收到的出价时间为准，拍卖财产由实际最高出价者竞得。 顺位不同的优先购买权人之间竞价，如果顺位在先的优先权人A先出价，顺位在后的优先权人B只能以更高的价格出价竞得拍卖财产；如果顺位在后的优先购买权人B先出价，顺位在先的优先购买权人A可以与其同等或者更高的价格出价竞得拍卖财产。 特别注意：行使优先购买权需要在公告提示的日期前与拍卖辅助机构联系预约办理时间。
07 法拍房是否支持银行贷款？怎么办理？
据了解，部分银行支持贷款（法拍贷），银行会指定担保公司或保险公司提供担保（收费），拍卖辅助机构也会协助办理。 竞拍之前估计贷款比例并提前支付首付费用。由于最后放款金额和预期放款金额之间可能存在差异，因此需要事先作好资金准备。 拍卖成交之日，约定担保公司和银行之间的贷款合同由银行在法院指定的期限内汇到法院的帐户。
08 拍到了法拍房，但是没有购房资格或者尾款不够，不想要了，会有什么后果？
无购房资格，拍价高，不想要，并不是悔拍的原因。 《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十四条规定：拍卖成交后买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务。悔拍后重新拍卖的，原买受人不得参加竞买。 因此一定要慎重参拍、认真查看公告须知中房屋情况。 以上海一中院为例，其所有的拍卖公告，竞买须知中均明确规定： 网络司法拍卖是法院处置被执行人财产的强制措施，具有严肃性和权威性，任何参与竞拍者均应当谨慎对待。在准备参与竞拍前，要认真阅读拍卖公告，实地看样，了解拍品现状，充分考虑个人能力，再决定理性竞拍。标的物以实物现状为准，法院不承担本标的瑕疵担保责任。有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负。 拍卖成交后买受人悔拍的，保证金不予退还，重新拍卖的价款低于原拍卖价款造成的差价、费用损失等，由原买受人承担。 本院可以直接从其预交的保证金中扣除。扣除后保证金有剩余的，不予退还，冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务；保证金数额不足以弥补重新拍卖的差价、费用损失的，由原买受人补交；拒不补交的，强制执行。悔拍后重新拍卖的，原买受人不得参加竞买。 竞买人恶意参拍，扰乱拍卖秩序的，本院将按照民事诉讼法第一百一十四条对其或者法定代表人或者直接责任人员等进行处理。 09 拍到法拍房后，尾款怎么支付？
竞拍人需要在公告规定的时间内，将拍卖尾款（成交价与拍卖保证金的差额）汇入法院公告上的指定账户，同时将汇款凭证及身份证复印件（正反面）交给拍卖辅助机构，拍卖辅助机构会做好材料送至法院。
10 法院何时出具过户材料？
法院在接到买受人足额拍卖成交款通知书和房屋交易审核情况通知书之后，作出拍卖成交裁定，在十日之内送达买受人并及时涤除抵押、解除查封。
11 拍到法拍房后，如何过户？过户大概需要多久？
待法院开具过户材料并解除查封后，由拍卖辅助机构全程陪同买受人完成核税、过户手续。因各地房产交易中心流程不同，完成全部过户手续所需时间也有所不同，一般十到十五个工作日不等。若为自建房、企业名下房屋等则过户时间将较长。
12 可通过公司名义购买法拍房吗？
可以，但是公司名义购买法拍房的话无法使用按揭贷款，需要先全款购买后做经营性贷款。
13 法拍房有人占用，法院是否负责清场？
房屋被占用和法院清场与否将在通知中载明，法院原则上承担清场责任。清场的具体安排，视法院的工作安排而定。
14 法拍房起拍价如何确定？
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