土地征收中停产停业损失费补偿及评估

一、土地征收过程中停产停业损失费评估的概念

停产停业损失费指征收部门对征收行为造成被征收人经营活动停止或者受到影响及部分影响而发生的损失费用的补助。停产停业损失的价值内涵包括：因征收评估对象企业灭失的停产停业损失；因征 评估对象企业暂停一段时间的的停产停业 损失，包括评估对象没有一定的提前周转 期限，评估对象需要一定期限的设施重新 建设才能恢复生产经营能力的征收方式， 又包括评估对象提前有一定的周转期限， 待设施重新建设具备征收对象原来的生产 经营能力才征收的征收方式。

二、停产停业损失是否属于集体土地征收补偿范围

行政补偿是国家对行政主体的合法行政行为给行政相对人的合法权益造成损害所进行的给付救济。《土地管理法》第四十八条规定，征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。中共中央纪委办公厅、监察部办公厅《关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》（中纪办〔2011〕8号）第二部分关于“在《土地管理法》等法律法规作出修订之前，集体土地上房屋拆迁，要参照新颁布的《国有土地上房屋征收补偿条例》的精神执行”的规定，即参照国有土地上房屋征收补 偿的精神，充分保障被征收土地农民的合法 权益。《农村土地承包法》第四十五条规定，县级以上地方人民政府应当建立工商企业等社会资本通过流转取得土地经营权的资格审查、项目审核和风险防范制度，明确了工商企业等社会资本经资格审查和项目审核后可通过流转取得土地经营权。《农村土地经营权流转管理办法》（农业农村部令2021 年第1号）第九条规定，土地经营权流转的 受让方应当为具有农业经营能力或者资质的 组织和个人。土地经营权的权能包括：①自 主经营决策权能，承包人选择将土地的经营 权让渡出去，该承包地的占有、使用则归经 营权人享有；②经营权经营收益的权能，经 营权人无论是进行实际的农业生产活动，还 是将农用地经营权在约定的范围内自由处 分，如经营权的抵押等，其所产生的收益都 归经营权人所有；③获得征收补偿的权能， 对于经营权人能否获得征收补偿款的问题， 《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔 2005〕6号）规定：“承包方已将土地经营 权以入股或者其他方式流转给第三人的，除 当事人另有约定外，青苗补偿费归实际投入人所有，地上附着物补偿费归附着物所有人 所有。”肯定了经营权人有权获得地上附着 物、青苗部分的补偿费用。土地经营权人为 了实现规模经营、提高生产效率，一般都会 对土地的生产能力进行投入。因此，对于经 营权人在经营过程中的再投入，也应予相应 补偿。

《民法典》第二百四十三条明确规定，征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用。故在征收集体土地上设施农业企业时，为充分合理保护被征收人的合法权益，应参照国有土地上房屋征收规定，将停产停业损失作为直接损失予以补偿。停产停业损失的补偿数额一般应以企业前三年的平均利润为参考数据来认定，并合理确定补偿期限。

三、停产停业损失评估思路的探讨

估价规范规定的基本方法有比较法、收益法、成本法等。

停产停业损失应该是征收部门对合法经营单位造成合理期限内实际发生的损失，损失的计算应该是被征收单位利润的一种表现形式。根据停产停业损失的特点，损失的计算应适用收益法。收益法的评估思路就是通过对未来收益加以折现的价值。在评估实践中，收益法又有股利折现模型、股权自由现金流量折现模型、企业自由现金流量模型经济利和润折现模型。

（一）股利折现模型

股利是企业向投资者分配的利润，投资者的损失即为少收的股利。

模型公式：

（二）股权自由现金流量折现模型

股权自由现金流量可被理解为投资者可以自由支配的现金流量，是在扣除经营费用、偿还债务资本对应的本息支付和为保持预定现金流量增长所需的全部资本性支出后的现金流量。

模型公式：

股权自由现金流量是在净利润的基础上，加上折旧与摊销金额，再减去资本性支出、营运资金增加额和付息债务的净偿还金额而得到，是收付实现制的一种体现，而净利润的核算则遵循了权责发生制原则。

股权自由现金流量优于净利润，一是净利润受会计政策影响大，二是净利润比较容易受到人为操纵。

（三）企业自由现金流量折现模型

企业自由现金流量可理解为全部资本投资者共同支配的现金流量。全部资本提供者包括普通股股东、优先股股东和付息债务的债权人。企业自由现金流量也称为实体自由现金流量。

模型公式：

（四）经济利润折现模型

经济利润也称经济增加值，是指企业税后净营业利润减去资本成本后的余额，是基于权益资本和债务资本视角的利润指标。会计利润是权益资本口径的利润指标，经济利润是全口径的利润指标。

模型公式：

式中：OV为停产停业损失期间企业整体价值 损失；IC为投入资本，其中IC0指评估时点投入资本；ROIC为投入资本回报率；WACC为 加权平均资本成本。

采用收益法评估停产停业损失，可以根据评估业务特点，结合每种评估模型的应用条件，恰当地选择股利折现模型、股权自由现金模型、企业自由现金流量模型、经济利润折现模型。

四、收益的预测

企业的收益额是运用收益法评估停产停业损失评估的关键参数。

（一）收益的形式

评估专业人员在对企业的收益进行界定时，除了需要对企业创造和获取的收入是否归企业所有进行确认外，还要对企业的收益形式进行明确的界定。

收益的形式有多种，如股利、净利润、息前税后利润、股权自由现金流量、企业自由现金流量、经济利润等。

（二）收益形式的选择

对于选择什么口径的企业收益作为收益法评估停产停业损失的基础，首先应对比各类收益指标本身的可靠性及收益指标与停产停业损失的相关性，然后结合收益法评估计算过程，对比采用各类收益指标进行折现的有效性，分析对比各类收益对停产停业损失进行衡量的适用性。

（三）收益范围与调整

1. 收益范围

具体界定收益范围时，特别注意从企业价值决定因素的角度考虑。虽由企业创造和收取但并非由企业权益主体拥有的收入，并不能作为停产停业损失评估中的企业收益。

2.收益的调整

利润表可能既包括与经营性资产相关的营业收入和支出，又包括与非经营性资产、非经营负债和溢余资产相关的收入和支出，还可能包括一些非经常性收入和支出。

采用财务报表的调整法：

（1）调整资产的折旧年限、折旧方 法。建议按新会计准则的年限进行调整，对 不动产按直线折旧法进行折旧；对不动产以 外的资产按适用于各资产特点的折旧方法， 如设备更新快的资产可以采取加速折旧法；对跟工作量紧密相关的资产采用工作量法调 整；对列入费用的小型资产可以按实际年限 或者工作量法进行调整，如有必要，还可以 进行减值测试进行调整。

（2）对非经常性收入和支出进行调 整。非经常性收入和支出的发生具有偶然 性，不能代表企业正常的盈利能力，需要 在财务报表中把非经常性收入和支出进行 调整。

（四）收益的预测

通过对影响企业的收入进行分析，对企业的历史收益进行分析和调整，对企业未来收益进行总体分析和判断等，进行收益预测。

五、停产停业损失期限的确定

因征收土地造成停产停业损失费的期限是正确评估费用的关键因素。（1）法律法规对期限的影响；

（2）企业主要资产的使用期对期限的 影响；

（3）企业征收补偿方式的影响；

（4）企业搬迁周转期限对停产停业损 失费计算期限的影响；

（5）行业的影响，不同行业对期限影 响很大。

六、停产停业损失收益（收益）损失的确定

从股利折现模型、股权自由现金流量折现模型、企业自由现金流量折现模型、经济利润折现模型的优点、缺点以及最高院进一步明确停产停业损失费及停产停业损失费的补偿范围出发，笔者提出以下思路。

（一）确定评估思路和模型

根据被评估单位的具体情况，从收益法模型中选择合适的评估模型。笔者认为首先选择企业自由现金流量折现模型，因为企业自由现金流量可理解为全部资本投资者共同支配的现金流量，企业自由现金流量也称为实体自由现金流量。

（二）分析和调整历史财务报表

按照收益调整方法进行调整。分析企业的发展战略，运营模式经营管理状况、企业在行业中的位置、竞争优势及劣势，企业的资产和财务状况一般采用企业过去三年的调整收益为较适用的方法。

（三）确定停产停业损失（收益）期

征收土地造成停产停业损失的期限是正确评估费用的关键因素。如企业整体征收，补偿方式为货币补偿，收益期限应根据征收条例或者各地市的规定确定，如没有特别规定，应设定为三个月。如补偿方式为产权调换，收益期限应为产权调换期及合理的调试期，如一个企业搬迁提前给了充足的时间，那么计算停产停业损失费的期限就是搬迁调试的期限。

（四）折现率的确定

根据行业不同选择合适的折现率。根据情况可以选择年折现率，或者选择月折现率。

（五）计算停产停业期间的（收益）损失

根据评估业务性质，结合每种评估模型的应用条件，选取适应的收益额、折现率、停产停业损失（收益）期限，计算出合理的停产停业损失，这里需要特别说明的是，要理解条例中的停产停业损失与评估模型停产停业损失的价值内涵，如价值内涵不一样，则应将价值内涵调整到评估目的设定的内涵。如评估模型中的停产停业损失价值内涵包括所有的损失。有的评估目的仅需要评估房屋土地等资产外的损失，就需要对损失进行调整。

七、停产停业损失的其他费用损失

“停产停业期间必要的经常性费用开 支”包括：

（1）必要留守职工的工资；

（2）必须缴纳的税款、社会保险费；

（3）应当缴纳的水电费、保管费、仓 储费、承包费；

（4）合理的房屋场地租金、设备租 金、设备折旧费；

（5）维系停产停业期间运营所需的其 他基本开支。　

停产停业损失费的“直接损失”包括：

（1）存款利息、贷款利息、现金利息。

（2）机动车停运期间的营运损失。

（3）通过行政补偿程序依法应当获得 的奖励、补贴等。

（4）对财产造成的其他实际损失。

（5）土地经营权人为了实现规模经 营、提高生产效率，一般都会对土地的生产 能力进行投入。因此，对于经营权人在经营 过程中的再投入，也应予相应补偿。对生产 能力的再投入表现形式有不动产机器设备的 投入，还有对种植户的基础设施、增加土地 肥力、涵养土地等的投入。在实物操作过程 中往往忽略增加土地肥力、涵养土地的投入 部分。

停产停业损失费其他费用的损失包括十项，应根据具体折现模型及实际发生的费用，而不能机械照搬条文，应该按实质大于形式的原则进行选择。

停产停业损失费的取得公式：

停产停业损失费=停产停业损失（收益） 收益损失+停产停业损失的其他费用损失

八、结论

征收过程中停产停业损失评估是估价与艺术的结合，找到每种评估方法的适用范围和局限性，并对现行征收过程停产停业损失费评估进行一定的优化，才能合理地预测和评价该损失的价值。

文章来源：中估协