房地产价值减损评估通常采用修复费用法(成本法)、损失资本化法、损害前后价差法、赔偿实例比较法。

房地产价值减损评估通常采用修复费用法(成本法)、损失资本化法、损害前后价差法、赔偿实例比较法。

（一）修复费用法(成本法)

1、方法简介

修复费用法也称为成本法，该法是通过设定规划许可、采取其他工程措施、采用最合理的修复方案进行修缮以排除商品房缺陷所发生的各项费用，主要包括拆除工程费用、修缮工程费用、恢复工程费用、由于修复活动造成的直接经济损失而支出的补偿费用。

公式V=Cl+C2+C3+C4-C5

式中 V—房地产价值损失评估值;Cl—拆除工程费用; C2—修缮工程费用; C3—恢复工程费用; C4—直接经济损失;C5—被拆除物残值

（1）拆除工程费用（C1）、修缮工程费用（C2）、恢复工程费用（C3）的确定

①拆除、修缮、恢复工程费用应当参照房屋修缮工程预算定额，并通过广泛搜集评估时点的建筑工程市场价格水平确定。

②拆除、修缮、恢复工程费用包括直接费、间接费、利润和税金等。

③直接费包括人工费、材料费、机械设备使用费和措施费，间接费包括规费和企业管理费。直接费应当参照房屋修缮工程预算定额中相关规则进行测算，间接费、利润和税金以定额规定的基数按照合理的费率测算。

（2）直接经济损失是指修复施工期间或修复后所造成的经济损失（C4），包括：

①房屋使用人周转安置费用；

②房屋空置的收益损失；

③屋使用面积减少的损失；

④房屋室内净高降低的损失；

⑤房屋采光面积减少的损失；

⑥房屋耐久性降低的损失；

⑦邻近房屋损坏的补偿；

⑧施工影响的补偿；

⑨其他直接经济损失。

（3）被拆除物残值（C5）

被拆除物残值应当根据评估时点的回收市场价格合理确定。

2、适用范围

（1）修复成本能够可靠计量，例如常见的可修复的房地产实体损害（可按照修复方案进行造价及相关费用的估价确定估价结果，其估价结果依赖于具体的修复方案等）

（2）既无法通过损失的收益或者增加的费用进行损失金额的计量又无法获取类似损坏程度的房地产案例。（比如学校、医院等公益类房地产，无法获取受损前后损失的收益或者增加的费用，也较难从市场上获取类似房地产的信息）

（3）用于其他评估方法结果的检验和校核。

（4）以及其他适用于修复费用法(成本法)的情形。

（二）损失资本化法

1、方法简介

损失资本化法，是预测未来各年的净收益减少额或收入减少额、运营费用增加额，将其现值之和作为房地产价值减损额的方法。

损失资本化法可分为“收益损失资本化法”、“收入损失资本化法”、“超额费用资本化法”。与收益法相似，只是将收益法中的净收益改为净收益减少额或收入减少额、运营费用增加额。

2、适用范围

（1）该方法主要用于评估不可修复的房地产价值减损额，如不可修复的房屋质量缺陷、噪声污染以及通风、采光、日照、景观等受到影响导致房地产租金降低或运营费用增加所造成的房地产价值减损额。

（2）净收益减少额或收入减少额、运营费用增加额能够可靠计量

（3）能够有效预测损失持续的年限

（三）损害前后价差法

1、方法简介

损害前后价差法损害前后价差法也称剩余法，该法是通过测算损害前的房地产状况的市场价值与损害后的房地产状况的市场价值之差。即：商品房价值减损值＝损害前的房地产市场价值－损害后的房地产市场价值

2、适用范围

（1）能够通过资料获取损害前和损害后的市场价值（比如通过市场法或收益法间接测算出损害前后房地产的价值或者直接通过买卖合同、建造合同等直接获取损害前房地产的价值）

（2）适用于因规划发现改变，导致容积率、工期、前期投入、整体运营规划等产生变化导致的房地产价值损害（比如容积率减少导致土地价值减值、建筑限高改变导致需重新规划设计、工期延迟、预售期延后等周期的增加带来的资金成本及销售成本（销售人员底薪、社保等的增加）

（四）赔偿实例比较法

1、方法简介

赔偿实例比较法也称市场法，该法通过类似房地产价值损失的实际赔偿金额的比较和调整，得出估价对象房地产价值损失的赔偿金额。即将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产质量缺陷价值减损实例进行比较，对这些类似房地产质量缺陷价值减损作适当的修正，以此估算估价对象的房地产质量缺陷价值减损。

v＝p×fl×f2×f3

式中 v—房地产价值减损评估值；

p—可比实例补偿金额；

fl—补偿情况修正系数；

f2—补偿日期修正系数；

f3——缺陷状况修正系数。

2、适用范围

（1）能收集到至少三个或三个以上类似房屋质量缺陷的可比实例

（2）能建立健全的修正体系（某些修正系数虽然无法从经验或规范修正系数中取得，但可以从市场案例比较而获得，例如在对确定景观阻挡的因素系数时，可以采用类似的楼盘案例中有景观及无景观的价格进行规范性比较后，确定其不同的修正系数，以此作为比较案例，将不同的案例的修正系数进行市场比较修正，得到所需的修正系数）