西安房屋租赁评估住宅三类租金评估的传统方法和创新方法发表时间:2024-09-06 17:51 西安房屋租赁评估在培育住房租赁市场的背景下,如何科学地确定住宅租金价格已经成为亟待解决的问题。从租金构成的内涵出发,区分出三类租金——福利租金、成本租金与市场租金,并根据不同类型租金的特征探索对应的估价方法,进而形成住宅租金评估方法体系。 一、国外租金评估方法与借鉴 针对公共租赁住房的定价,德国公共住房租金由政府按建安成本计算核定,采用成本法定价思路; 二、评估理论方法 1.传统方法 《房地产估价规范》明确我国房地产租赁价格评估可采用比较法、收益法与成本法三类评估方法。 (1)比较法 是指在大量租赁实例存在的情况下,至少选取约三个具有替代性的可比实例,进行区位状况、实物状况、权益状况的修正,从而得到待估租赁住宅的价格; (2)收益法 是指将未来一定年限内租金视作纯收益,根据房价与收益还原利率测算租金,重点在于针对租赁住宅的特性,选取合适的收益还原利率水平; (3)成本法 是指按照各类租金的构成逐项计算得出租金。 2.创新方法 近年来,学界对于租金评估技术方法不断进行探索,主要包括大数据模拟法与特征价格法。 (1)大数据模拟法 是指结合租房网站上的数据,选取影响租金水平的主要因素,进行某一小区或板块整体租金水平的快速评估; (2)特征价格法 是指构建影响租金水平的特征变量体系,根据收集的样本数据进行多元回归,从而进一步测算出租金与影响因素之间的关系式。 |