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西安房屋租赁评估住宅三类租金评估的传统方法和创新方法

发表时间:2024-09-06 17:51作者:西安房屋租赁评估

西安房屋租赁评估在培育住房租赁市场的背景下,如何科学地确定住宅租金价格已经成为亟待解决的问题。从租金构成的内涵出发,区分出三类租金——福利租金、成本租金与市场租金,并根据不同类型租金的特征探索对应的估价方法,进而形成住宅租金评估方法体系。


一、国外租金评估方法与借鉴


针对公共租赁住房的定价,德国公共住房租金由政府按建安成本计算核定,采用成本法定价思路;


二、评估理论方法


1.传统方法


《房地产估价规范》明确我国房地产租赁价格评估可采用比较法、收益法与成本法三类评估方法。


(1)比较法


是指在大量租赁实例存在的情况下,至少选取约三个具有替代性的可比实例,进行区位状况、实物状况、权益状况的修正,从而得到待估租赁住宅的价格;


(2)收益法


是指将未来一定年限内租金视作纯收益,根据房价与收益还原利率测算租金,重点在于针对租赁住宅的特性,选取合适的收益还原利率水平;


(3)成本法


是指按照各类租金的构成逐项计算得出租金。


西安房屋租赁评估


2.创新方法


近年来,学界对于租金评估技术方法不断进行探索,主要包括大数据模拟法与特征价格法。


(1)大数据模拟法


是指结合租房网站上的数据,选取影响租金水平的主要因素,进行某一小区或板块整体租金水平的快速评估;


(2)特征价格法


是指构建影响租金水平的特征变量体系,根据收集的样本数据进行多元回归,从而进一步测算出租金与影响因素之间的关系式。


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